 十一过后，2005年结束的日子也日益临近，在以宏观调控为基本特征的2005年，像变幻莫测的市场一样，变革中的中国房地产的未来也变得扑朔迷离。不管是对具体诸如“金九银十”是否是救市良药问题的解答还是诸如行业明日如何发展的更深探讨，都将是所有关心房地产并希望其健康发展的人士所关注的要点。为此焦点房地产网将陆续推出2005年度房地产行业分析文章，试图探索未知，本期分析二手房。
10月8日是国庆长假后的第一天，而对央产房上市交易来说，又是两周年的纪念日。2003年的10月8日，在国管局等主管部门督促各部委加快给职工建立档案,加快给职工办理房产证的背景下，央产房隆重上市，当时此举被业内认为将对二手房市场造成巨大冲击。两年光阴似箭，2005年在宏观调控的大背景下二手房市场也不能置身事外，而央产房两周年上市的两周岁生日，则让人们重拾二手房发展的话题：在增量房前景扑朔迷离的背景下，二手房会是下一个香饽饽吗？
央产房依然要看品质
据统计，从2003年开始，央产交易大厅盖章通过的央产房累计达到了8260套，其中2004年审批量2700套，2005年审批量为5560套。2005年审批量比2004年增长了51%,但是并没有像预测的那样大幅度增长。与央产房的60万套可上市的总量相比相差甚远。千万家市场总监常淑娟认为，“张驰有度，略显缓慢，区域性强，价格上扬”这两年央产二手房上市的特点。
央产房和普通二手房（市属二手公房和二手商品房）之间的区别是，央产房是中央机关的房子，所以其上市交易的最大问题是产权的明晰，这也是2003年就开始强调的问题。但是笔者了解到，尽管在房产证的办理上，在京中央和国家机关许多部门单位都完成房屋所有证的办理和发放工作，打开了央产房上市遇到的第一个瓶颈，但单位住房建档问题仍旧没有解决好，因为如果档案核对处查不到职工的住房档案，房子上市就卡在那里了，即使买卖双方签下合同也无法成交，而且，房地局也是根据住房档案才予以办理过户的。今年以来，一些相关部门加快了给其职工央产上市手续办理的速度，但是仍然有许多单位和部门房产档案不完整，甚至很多中央直属单位根就没有建立职工住房档案。这无形当中就阻碍了央产上市交易。虽然一些单位也想尽快为职工住房建档，给央产房的上市提供便利，但是现实过程中，央产房原产权单位在住房建档时也力不从心。千万家市场总监常淑娟认为，解决这些问题是增大房源供应平抑房价的关键。
然而央产房同普通二手房比较起来优势很明显：地段好，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好。千万家市场分析认为，如果一套房屋本身格局、面积、装修程度相当的房子一套处在央产聚集区，一套位于非央产地区那么价格会相差200—300元/平米不等。
但是央产房价绝对高于市属二手房的说法并不科学，因为购房者购买二手房看中的主要还是考虑到房屋周边居住环境、商业购物氛围、教育文化气息、交通设施、户型朝向等软硬件设施的综合比对或客户个体的喜好倾向来决定。
走上前台的二手房市场
宏观调控的直接目的是挤掉增量房（新房）市场的水分，太高的利润对社会公平是巨大的挑战——政策的导向让未来新房市场走向变得扑朔迷离，那么二手房市场会不会是下一个香饽饽呢？这个问题在央产二手房上市两周年的时候重提，而答案像达芬奇的密码一样隐藏在业内的风吹草动当中。
顺驰老总孙宏斌在业内向来以野心勃勃著名，2005年9月初的一个社交场合，主持人把“野心家”的绰号扣在顺驰老总孙宏斌的头上，而这次，一向锋芒毕露的孙宏斌却用玩笑的方式为自己解脱：“因为在新房市场斗不过他们，只好去搞二手房。”
在本年度8月底，顺驰置业更名为“顺驰(中国)不动产网络集团”，并与国际基金软银亚洲、美国著名投资集团凯雷签订协议，出让公司22.5%股份，获得4500万美元的战略投资。至于这笔钱怎么花，孙宏斌表示：“顺驰计划在未来三年内在国内超过40个城市开门店4000家。”而目前，顺驰已经在20多个城市拥有门店900余家。联系到顺驰前几年扩张速度过快“求钱若渴”消化土地的现状，顺驰分流资本搞二手房的解释只有一个：豪赌二手房巨大的市场潜力，在行业尚不明朗的状况下迅速完成行业扩张，成为地产代理全国第一品牌。
用规模取胜是孙宏斌轻车熟路的商业模式，然而在二手房上孙宏斌屡试不爽的战术却遭受到严峻考验。在竞争不太激烈的二三线城市，顺驰往往可以凭借规模通吃，但一线城市里除其老巢天津和成都外，沪、穗、深总体上差强人意。广州分公司成立两年炒了三位总经理，深圳分公司也刚刚换了负责人。除了市场竞争，目前难以预测的政策风险更是摆在代理商们面前的一颗不定时炸弹——在目前和未来可预见的时间里，二手房这个尚不明朗的市场是否值得巨额资本投入？
目前还是政策市
在2003年面世的Ruico报告在当前房地产行业信息严重不对称的环境中称不上完全客观，但是它对政策风险的预测却获得业内的一致嘉许。中国的房地产市场发展到目前为止仍逃脱不了政策的五指山，就像中国城乡经济研究所所长陈淮嘴里的“台风”比喻一样：“我不会预测台风何时会来，但是我告诉你台风一定会来，”被戏称为“国八条”始作俑者的陈淮表示，“我们的政策储备是非常充足的。”陈淮此言是针对近几年发展过热的房地产行业而言，一旦国家认为房地产过热，就会及时出台政策加以调控，严防可能出现的房地产泡沫和规避可能金融风险。而在很长一段时间里，政策却是在鼓励房地产的发展甚至被人诟病把房地产开发商“惯坏了”。1998年中国开始全面实施住房改革，取消福利分房制度，无论税收、土地还是银行都对房地产开发一路绿灯，政府的鼓励催生了中国房地产市场的蓬勃发展，许多房地产明星和明星企业如雨后春笋般涌现，孙宏斌和他的顺驰也是在这个大潮当中成长起来的。
然而靠做代理行起家，离开代理行10多年的顺驰重操旧业，则被业内认为是在当前政策背景下不得已而为之的选择：2003年央行的“121号文件”金融政策紧缩银根，要求房地产开发企业必须“自有资金在30％以上，且四证齐全”方可到银行贷款；2004年国土资源部出台“8·31”土地政策紧缩地根，要求8月31日之后所有土地全部用“招拍挂”形式出让，不得再以协议方式出让；2005宏观调控“组合拳”像给热得发烫的市场泼上一盆冷水，无论是央行两次加息还是新旧国八条以及随后的税收政策，目的都是挤压房地产市场可能存在的泡沫。种种迹象表明，以增量住宅为特征的“中国形态的房地产”面临的不再是万千宠爱于一身的政策环境，那么二手房对政策的敏感度如何呢？
从一个简单的数字变化可以得到这个问题的答案。今年一季度，宏观调控政策效果初现端倪：市场观望气氛日渐浓重，消费者持币待购观望，其结果是增量房（新房）市场的严重萎缩。但是与之形成鲜明对比的是京城二手房交易的异常火爆。据“我爱我家”统计，该公司一季度二手房总交易量突破12000套，比去年同期增长70%以上。中大恒基的统计结果是成交量在15000套左右，比去年同期增长79.9%。链家统计数据表明二手房成交量比去年四季度上涨17%，而比去年同期更是上涨96%！
当时的宏观调控政策唱主角的是金融政策：“3·17”央行上调房贷利率。据一家代理行统计数据表明，二手房供应当中，公房没有明显增量，而二手商品房成交额却大幅提升。在卖房人当中，约30％的人是多套住房的拥有者，他们选择抛售存货的原因，是由于市场将进入一个利率上升周期。
七部委新政对二手房市场的打击是空前的，以“我爱我家”提供的交易数据表明，该公司5月份的二手房综合指数为1150.89点，比上月1132.19点下跌了41.27点，比去年同期上升139.03点；环比下降3.46%，同比增长13.74%。而比去年同期上升的一个法律解释更加证明了政策对市场的强大影响：2003年底最高人民法院审判委员会通过了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第七条明确指出,业主抵押自己所有的房屋,如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。调查表明，2004年将近70%到80%的置业者希望通过银行贷款买到二手房，但是京城二手房成交客户中，只有将近35.88%的人群通过银行贷款完成投资置业，因为银行在房贷时要求购房人出示“第二住所证明”，而且必须是直系亲属的住所证明。这对于广大希望通过购买二手房完成首次在异地置业的年轻人来讲，无异于天方夜谈。
2005年7月，我爱我家的二手房综合指数却比上月上升了15.23点，比去年同期上升33.37点；环比上涨1.38%，同比增长3.07%。该公司分析认为，成都地税部门在月初中止了将缴纳个税和过户挂钩的做法，使得市场上因“两税”政策造成的浓厚观望氛围有所缓解，部分前期被抑制的真实购买需求被逐步释放出来。
市场交易曲线的一波三折表明，目前中国的二手房市场还是政策市，孙猴子是逃不出如来佛的五指山的，尤其在二手房市场尚处在培育阶段缺乏自生能力的现状下。央产房两周年，仍然只有极少部分房源入市，也是对此最好的佐证。
二手房扩张的瓶颈
“我认为顺驰炒作二手房网络交易概念的目的在于吸引风险投资，从而达到在纳斯达克上市的最终目的。”刚刚更名为“中国房地产商会” 原中国住宅产业商会会长聂梅生告诉笔者，在她看来，顺驰醉翁之意不在酒，炒作网络营销概念是为了放大其金融投资价值，因为在当前，中国不成熟的二手房市场意味着巨大的初始形态商机，而这正合风险投资的胃口。
聂梅生的观点折射出代理行业内对顺驰此举真正目的的猜疑，我爱我家副总胡景晖认为，从资本逐利的角度来看，海外资金能把钱投给顺驰，说明这个市场的确有很大吸引力。因为尽管外资投向中国房地产市场不是什么新鲜事，但是给房地产经纪公司的确是首起。
“我们也认为未来二手房市场潜力很大。”胡景晖基本同意孙宏斌对未来销售量的估算：年交易量在一万亿左右。从目前“我爱我家”的情况来看，去年交易量是39000套，20万亿到25万亿左右。而从成都市场分析，8月份市建委、市统计局、市国土局、市发改委四部门联合发布的数据表明，截至8月底，全市空置一年以上商品房面积385.4万平方米，同比增长23.7％，增幅比上年同期高30.8个百分点。胡景晖认为，成都的二手房年增长速度应该在六倍左右。
而最新统计数据表明，成都代理行内部现有310万套的存量房已经进入成都市场进行流通（包括央产房），而成都二手房市场的供求比例基本维持在1比5左右——增长的答案是肯定的，而其他城市的二手房市场发展也呈现高速增长的态势，交易量都是成倍地翻。
对二手房市场前景的利好判断同样出现在链家地产市场总监金育松的观点中。他说，从成都市场交易来看，去年成交量是4万套，今年受宏观调控的影响5月6月交易降至冰点的情况下，到年底也能达到8万套的交易量，“后年达到12万套的交易量应该只是保守估计。”
市场前景可观，但是会不会出现销售收入百亿级的企业呢？金育松认为很难测算，一方面是各公司公布数据的真实性，另一方面，目前还没有这么大的市场。而胡景晖也表示，尽管成交量在逐年增长，但是目前只有50％－60％的交易是通过中介来完成的，而在美国，这个数据是90％，而打破这种局面尚需时日。
“我们在全国9个城市300多家连锁电，3000人。”胡景晖在谈到“我爱我家”规模的时候表示。而这个数据则遭到了其他代理行的质疑，就像顺驰全国900家连锁店的数据不让人信服一样。金育松说，代理行发展的瓶颈不在于资金和规模，而在于管理和人才。从链家来看，在完全不赢利的情况下，开一个分店纯成本就几十万，而1到2个月就可以实现赢利，但是企业仍然不敢快速发展。一方面，随着店面增多，管理成本随之上升，如果没有合适的管理模式，扩张会引发很多问题；另一方面，包括经纪人和店长在内的人才培养能不能达到扩张的需要。因为整个社会房地产经纪人培训系统还不成气候的情况下，单靠企业自身的培养是远远不够的。
此“蜘蛛”非彼蜘蛛？
顺驰赢得风险投资的一个重要概念是“网”，孙宏斌对这张网充满信心。大量的终端客户是代理行成功的核心，这被视为是对传统店面营销手段的垫付和革命。不过对此，代理行业内的声音也不是那么和谐。
胡景晖认为，从目前传统营销模式来估算，二手房利润在15％－20％之间，“这个利润应该达不到风险投资的要求。”所以顺驰用网络交易的形式来减小成本，以期达到投资方的要求，不过这个网络是存在很大问题的。首先，一个代理行不可能做到足够开放的信息系统。目前的各中介公司都存在一个信息壁垒，这是企业利润的根本，要做到足够海量的网络，基本不可能；其次，从交易层面来看，“未来的20年里，不动产交易都不可能在网上完成。”在中国，房地产交易是必须要到房地局过户的，理由很简单：诚信系统的缺失。面对面看房还可能被开发商蒙骗的社会，怎么可能通过网络交易呢？
金育松认为，网络最大的功能应该是信息交流平台，如果有房源可能很快捷地查到。在房地产代理行发展比较成熟的美国，有一种名为MLS的系统，中文译为“多重上市服务”，它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库，这样，具有资格的经纪人就可以通过网络进行查询，实现了房产交易的透明化和安全化。
“但是，这种网络信息平台搭建的一个前提是必须实现房源的独家代理制，否则就不能真正实现平台信息的共享。”而目前在中国，一套房源一般都是在几个地方进行登记，加上虚假信息等问题，信息的有效性受到严重制约，二手房交易仍处在刀耕火种时代。
而目前二手房市场发展的良莠不齐则直接制约了企业的健康发展，一锅汤里面耗子屎太多了，难免让人不怀疑这锅汤里都是耗子屎。而对于央产房来说，其他非市场因素的制约让梯级消费大打折扣。
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